Риелтору и агентству недвижимости нужен расчётный счёт в банке, который понимает отрасль: быстрые крупные переводы с понятным назначением платежа, возможность открывать и сопровождать аккредитивы, интеграция с электронным документооборотом и электронной подписью, а при работе с новостройками — взаимодействие с банками, где застройщик держит счета эскроу. Счёт для риелтора-ИП и счёт для агентства с десятком агентов отличаются масштабом, но требование одно: деньги клиента никогда не должны смешиваться с собственными средствами бизнеса.
РКО для агентства недвижимости оценивают по пяти параметрам: стоимость крупных переводов и лимиты, отношение банка к 115-ФЗ, наличие аккредитивов и сервисов безопасных расчётов, скорость работы в день сделки и поддержка документооборота.
Обновлено: 24.10.2026
5
ПАО «Промсвязьбанк» ПСБ
5
Банк ВТБ
5
Совкомбанк
5
Т-Банк (Тинькофф)
5
Уралсиб Банк
4.7
Озон Банк
5
Сбербанк
Что важно учесть:
организации и ИП, оказывающие посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости, обязаны встать на учёт в Росфинмониторинге до начала деятельности и вести внутренний контроль;
с 1 апреля 2026 года они представляют в Росфинмониторинг сведения об операциях по сделкам с недвижимостью на сумму свыше 5 млн ₽;
средства на счетах эскроу застрахованы в размере до 10 млн ₽;
с 1 марта 2025 года эскроу применяется и при строительстве индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда;
порог дохода, после которого упрощенец платит НДС, с 2026 года составляет 20 млн ₽ и сохранён до 2029 года.
Дальше разберём обязанности по 115-ФЗ, крупные переводы, схемы расчётов по сделкам, налоги и критерии выбора банка.
Чем деньги в недвижимости отличаются от других отраслей
Крупные и редкие операции. У агентства нет сотен мелких платежей: оборот формируют комиссионные по сделкам, а суммы за одну операцию сопоставимы с годовой выручкой малого бизнеса.
Жёсткий тайминг. Расчёты привязаны к дате сделки и регистрации перехода права собственности: задержка платежа на день может сорвать цепочку.
Повышенное внимание комплаенса. Риелторы — самостоятельные субъекты 115-ФЗ, а операции с недвижимостью находятся под обязательным контролем, поэтому банк запрашивает документы чаще, чем в других отраслях.
Транзитные риски. Если деньги покупателя проходят через счёт агентства, это выглядит как транзит и вызывает вопросы и у банка, и у регулятора. Расчёты по сделке должны идти через аккредитив, эскроу или напрямую между сторонами.
Сезонность и кассовые разрывы. Сделки закрываются неравномерно, а расходы на рекламу, аренду офиса и зарплату агентам постоянны — отсюда потребность в овердрафте или резерве.
115-ФЗ: обязанности риелтора и что это значит для счёта
Организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, поднадзорны Росфинмониторингу. По официальным разъяснениям ведомства риелторы обязаны:
Встать на учёт в Росфинмониторинге до начала оказания посреднических услуг; порядок определён постановлением Правительства РФ от 27.01.2014 № 58.
Разработать правила внутреннего контроля и поддерживать их в актуальном состоянии, назначить специальное должностное лицо, ответственное за их реализацию.
Обучать сотрудников: вводный и дополнительные инструктажи, целевой инструктаж, повышение квалификации в сфере противодействия отмыванию доходов.
Идентифицировать клиентов, представителей, выгодоприобретателей и бенефициарных владельцев, проверять их по перечням и не реже одного раза в три месяца проводить проверку на наличие лиц, в отношении которых применяются меры по замораживанию средств, с представлением сведений в Росфинмониторинг.
Сообщать о подозрительных операциях через личный кабинет на портале ведомства.
Проводить внутренние проверки соблюдения правил внутреннего контроля не реже одного раза в полугодие.
С 1 апреля 2026 года представлять сведения об операциях по сделкам с недвижимостью на сумму свыше 5 млн ₽ — наличными или безналичными. Обязанность установлена приказом Росфинмониторинга от 26.01.2026 № 13, сведения подаются по форме ФЭС 1-ФМ с кодом вида операции 8002.
Что это значит при выборе банка: кредитная организация знает, что риелтор — поднадзорный субъект, и ожидает от него оформленных правил внутреннего контроля, постановки на учёт и корректных назначений платежей. Отсутствие учёта в Росфинмониторинге или путаница в документах по сделке — типичная причина запросов и ограничений. Заранее посмотрите, какие банки лояльны к 115-ФЗ, и проверьте свой уровень риска по ИНН на платформе «Знай своего клиента» Банка России.
Комментарий эксперта Банкпрофи ру. Держите «папку сделки» в одном месте: договор с клиентом, акт, документы по объекту, переписка и подтверждение источника денег у покупателя. Когда банк запрашивает пояснения по крупному переводу, ответ в течение дня снимает вопрос, а ответ через две недели — превращается в ограничение операций.
Крупные переводы: как проводить, чтобы банк не остановил платёж
Точное назначение платежа. В исходящих указывайте основание: «агентское вознаграждение по договору № 14 от 02.03.2026 за оказанные услуги по подбору объекта недвижимости, в том числе НДС» или «оплата по счёту № 7 за услуги рекламы». Формулировки «перевод средств» и «пополнение» без детализации — главный триггер запросов.
Комиссионные, а не стоимость объекта. Через счёт агентства должно проходить только вознаграждение. Расчёты между покупателем и продавцом идут напрямую, через аккредитив, эскроу или депозит нотариуса — иначе операция выглядит как транзит крупной суммы.
Подтверждение экономического смысла. Договор с клиентом, акт оказанных услуг, отчёт агента, при работе по агентской схеме — отчёт принципалу. Эти документы банк запрашивает в первую очередь.
Лимиты и время приёма документов. Проверьте суточные и месячные лимиты на переводы, время приёма платёжных поручений и работу в выходные: сделки часто закрываются в субботу.
Резервный банк. Если счёт один, любая проверка останавливает работу. Крупные агентства держат второй счёт и распределяют потоки; для оборотов свыше среднего смотрите счета для больших оборотов.
Эскроу, аккредитив и другие схемы расчётов по сделке
Счёт эскроу в долевом строительстве. С 1 июля 2019 года привлекать средства участников долевого строительства по договорам, представленным на госрегистрацию после этой даты, застройщик вправе только с использованием счетов эскроу. Деньги депонируются в уполномоченном банке до завершения строительства, а страховая защита распространяется на сумму до 10 млн ₽: возмещение выплачивается в размере 100% остатка на счёте, но не более 10 млн ₽. Требования к уполномоченным банкам установлены постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 № 697, включая кредитные рейтинги не ниже «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-». Данные о застройщиках и строящихся объектах публикуются в Единой информационной системе жилищного строительства.
Эскроу при строительстве частного дома. С 1 марта 2025 года действует механизм счетов эскроу при возведении индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда: заказчик размещает оплату на счёте эскроу в уполномоченном банке, до 10 млн ₽ также застрахованы, подрядчик получает деньги после завершения строительства и регистрации права собственности. Для агентств, работающих с загородной недвижимостью и подрядчиками, это отдельный продукт, который клиенты всё чаще просят сопровождать.
Аккредитив на вторичном рынке. Безотзывный покрытый аккредитив — самая частая схема: покупатель депонирует деньги в банке, банк раскрывает аккредитив после представления документов о регистрации перехода права собственности. Важно, чтобы банк принимал электронную регистрацию и понимал, какие документы прописаны в условиях.
Депозит нотариуса. Деньги вносятся на публичный депозитный счёт нотариуса и перечисляются продавцу при наступлении указанных в договоре условий. Схема удобна для нотариальных сделок и сложных цепочек.
Прямой безналичный перевод. Возможна оплата после регистрации перехода права собственности; риски выше, поэтому схему применяют при доверии сторон и прозрачной истории объекта.
Риелтор не открывает эскроу и аккредитив вместо клиента — это делает покупатель или застройщик, — но выбирает банк вместе с ним и сопровождает документы. Поэтому удобно, когда у агентства есть счёт в банке, который быстро оформляет аккредитивы и работает с эскроу.
Таблица: схемы расчётов по сделке с недвижимостью
Схема | Где применяется | Как защищены стороны | Что важно проверить |
|---|---|---|---|
Счёт эскроу | Долевое строительство, ИЖС по договору подряда | Деньги депонированы в банке, застрахованы до 10 млн ₽, застройщик получает их после ввода объекта | Банк из перечня уполномоченных, срок депонирования, условия раскрытия |
Аккредитив | Вторичный рынок, альтернативные сделки | Деньги раскрываются только после представления документов о регистрации | Перечень документов, срок действия, отзывность, стоимость |
Депозит нотариуса | Нотариальные сделки, сложные цепочки | Деньги на публичном депозитном счёте нотариуса | Условия перечисления, сроки, стоимость услуг нотариуса |
Прямой перевод между сторонами | Сделки с высоким доверием, небольшие суммы | Защита слабее: риск зависит от момента платежа | Момент оплаты относительно регистрации, подтверждение источника средств |
Сервис безопасных расчётов банка | Вторичный рынок, простые сделки | Аналог аккредитива в упрощённом формате | Условия банка, скорость раскрытия, комиссия |
Ответьте на 6 вопросов — искусственный интеллект проверит и сравнит актуальные тарифы РКО банков и соберёт индивидуальную подборку счетов под вашу модель: статус (ООО, ИП, самозанятый), число сделок в месяц и размер комиссионных, работа с эскроу и аккредитивами, нужен ли овердрафт, система налогообложения и допуслуги — электронная подпись, ЭДО, бухгалтерия.
Подбор бесплатный и не обязывает открывать счёт: вы увидите полную стоимость обслуживания при ваших оборотах, а не цену из рекламного баннера. Хотите сравнить вручную — откройте каталог расчётных счетов для бизнеса и отфильтруйте тарифы по параметрам, важным для сделок с недвижимостью.
Совет эксперта Банкпрофи ру. Агентству недвижимости банк выбирают не по абонплате, а по двум критериям: как быстро проходят крупные переводы и насколько спокойно банк относится к профилю риэлторской деятельности. Второй пункт важнее — блокировка счёта в момент сделки стоит дороже года обслуживания.
Налоги агентства недвижимости и риелтора-ИП
Агентская схема и налоговая база. При работе по агентскому договору доходом посредника признаётся вознаграждение, а не вся сумма, поступившая по сделке. Это нужно подтверждать отчётом агента и учитывать в банковской аналитике, иначе оборот выглядит завышенным.
УСН. Порог дохода для обязанности платить НДС с 2026 года — 20 млн ₽, он сохранён до 2029 года; действуют пониженные ставки 5% и 7%, базовая ставка НДС — 22%. Регионы вправе устанавливать пониженные ставки УСН для отдельных видов деятельности.
Патент. Перечень видов деятельности для патента утверждён Налоговым кодексом и региональными законами: риэлторская деятельность в него не входит, поэтому агентства обычно работают на УСН или ОСНО.
ОСНО. НДС и налог на прибыль или НДФЛ у ИП; выбирается при работе с застройщиками и юридическими лицами, которым нужен входящий НДС.
Взносы ИП за себя. В 2026 году фиксированный платёж — 57 390 ₽ плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽, но не более 342 923 ₽; уплачивается через единый налоговый счёт.
Самозанятые. Ставки 4% с поступлений от физлиц и 6% от организаций и ИП, лимит дохода 2,4 млн ₽ в год, наёмных работников иметь нельзя, а получать доход от бывшего работодателя в течение двух лет после увольнения — запрещено. Обратите внимание: обязанности по 115-ФЗ установлены для организаций и ИП, оказывающих посреднические услуги при сделках с недвижимостью, поэтому статус исполнителя и формат работы с клиентами нужно определять заранее.
Зарплата агентов. МРОТ с 1 января 2026 года — 27 093 ₽ в месяц, страховые взносы — по единому тарифу 30% в пределах предельной базы 2 979 000 ₽ на работника и 15,1% сверх неё; для МСП из приоритетных отраслей действует пониженный тариф 15% с выплат свыше полуторакратного МРОТ (40 639,5 ₽ в 2026 году) при доле доходов от основного вида деятельности не менее 70%.
Чек-лист: как выбрать банк риелтору и агентству
Отношение к отрасли. Уточните на старте, как банк сопровождает риэлторскую деятельность, какие документы запрашивает по крупным переводам и есть ли выделенный менеджер.
Крупные переводы и лимиты. Суточные и месячные лимиты, время приёма платёжных поручений, работа в выходные и праздники, стоимость перевода сверх пакета.
Аккредитивы и сервисы безопасных расчётов. Возможность оформить аккредитив в день обращения, требования к документам, поддержка электронной регистрации, комиссия.
ЭДО и электронная подпись. Обмен договорами, актами и отчётами агента с клиентами и контрагентами, выпуск квалифицированной подписи — условия собраны в обзоре счетов с электронной подписью.
Скорость открытия счёта. Если счёт нужен под конкретную сделку, важна заявка онлайн и резервирование реквизитов — посмотрите моментальное открытие расчётного счёта.
Онлайн-бухгалтерия и учёт агентских схем. Расчёт налога с вознаграждения, напоминания о сроках, уплата через ЕНС, выгрузка в 1С.
Овердрафт и кредиты. Резерв на кассовые разрывы между сделками и финансирование рекламы; условия сравните в разделе кредита для бизнеса.
Надёжность и страховка. Лицензия и участие в системе страхования вкладов: средства ИП и малых предприятий из реестра МСП застрахованы на сумму до 1,4 млн ₽ в одном банке.
Второй банк. Резервный счёт снижает риск остановки работы при проверке или технической проблеме.
Сравнение тарифов РКО: что считать агентству
Параметр тарифа | На что смотреть | Когда это критично |
|---|---|---|
Абонплата, ₽/мес | Плата при низком обороте, бесплатные месяцы, неснижаемый остаток | Сезонность, паузы между сделками |
Переводы юрлицам и физлицам | Лимиты, комиссия за перевод сверх пакета, суточные ограничения | Выплата комиссионных агентам, расчёты с подрядчиками |
Крупные операции | Порядок сопровождения платежей от 5 млн ₽, запросы документов | Сделки, обязательный контроль по 115-ФЗ |
Аккредитивы и эскроу | Стоимость, сроки оформления, требования к документам | Каждая сделка на вторичном рынке |
ЭДО и КЭП | Выпуск подписи, обмен документами, интеграция с 1С | Договоры с клиентами и застройщиками |
Бухгалтерия | Учёт агентского вознаграждения, расчёт налога, напоминания | ИП и небольшие агентства без бухгалтера |
Овердрафт и кредиты | Лимит, скорость решения, обеспечение | Кассовый разрыв, реклама, аренда офиса |
Поддержка | Чат, менеджер, время ответа в день сделки | Срыв сроков по расчётам |
Как открыть счёт агентству недвижимости: порядок действий
Проверьте регистрацию и ОКВЭД. Основной код должен соответствовать деятельности: операции с недвижимым имуществом, посреднические услуги. Недостоверный адрес в ЕГРЮЛ/ЕГРИП — частая причина отказа банка.
Встаньте на учёт в Росфинмониторинге. Это делается до начала оказания посреднических услуг; порядок и перечень документов размещены на официальном сайте ведомства, взаимодействие идёт через личный кабинет.
Оформите правила внутреннего контроля и назначьте ответственное должностное лицо, запланируйте обучение сотрудников.
Подготовьте документы для банка. Паспорт, документы о регистрации, учредительные документы и решение о назначении руководителя, договоры с клиентами и застройщиками, типовые акты и отчёты агента, при наличии — договор аренды офиса.
Подайте заявку онлайн. Анкета занимает 5–15 минут, реквизиты банк резервирует сразу — их можно указывать в договорах до завершения проверки.
Пройдите проверку и настройте сервисы. Банк оценит деловую репутацию, налоговую нагрузку и реальность деятельности; проверьте себя по ИНН на платформе «Знай своего клиента». После открытия подключите ЭДО, электронную подпись, шаблоны платежей, зарплатный проект для агентов и доступы бухгалтеру.
Частые ошибки риелторов и агентств
Проведение денег клиента через свой счёт. Даже краткосрочное «постояли и ушли» банк трактует как транзит: возможны запрос документов, ограничение операций и жалоба в Росфинмониторинг.
Работа без учёта в Росфинмониторинге и без правил внутреннего контроля. Это самостоятельное нарушение, которое обнаруживается при первой же проверке или запросе банка.
Непрозрачное назначение платежей. Формулировки «за услуги», «перевод средств» без ссылки на договор и счёт приводят к вопросам по каждой крупной операции.
Несвоевременная подача сведений об операциях свыше 5 млн ₽. С 1 апреля 2026 года это отдельная обязанность с установленной формой и кодом операции.
Личная карта вместо расчётного счёта. Комиссионные, поступающие на карту физлица, мешают подтвердить доход и могут привести к ограничениям со стороны банка.
Один банк на все сделки. Приостановка операций в день расчётов срывает цепочку сделок и репутацию агентства.
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли расчётный счёт риелтору, работающему в одиночку?
Да, если вы зарегистрированы как ИП и оказываете посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости: расчётный счёт нужен для получения комиссионных, уплаты налогов и взаимодействия с банком как субъектом 115-ФЗ. Самозанятый без статуса ИП может принимать оплату на карту с выдачей чека, но формат работы с клиентами и обязанности по финансовому мониторингу в этом случае стоит проверить заранее.
Кто открывает эскроу-счёт при покупке квартиры в новостройке?
Счёт эскроу открывает участник долевого строительства — покупатель, в уполномоченном банке, который финансирует застройщика. Риелтор сопровождает сделку: проверяет банк, условия депонирования и документы, но стороной договора счёта эскроу не становится. Средства на таком счёте застрахованы в размере до 10 млн ₽.
Чем аккредитив отличается от эскроу на вторичном рынке?
Аккредитив — банковская гарантия раскрытия платежа: деньги покупателя депонируются и перечисляются продавцу после представления документов, указанных в условиях, обычно выписки о зарегистрированном переходе права собственности. Эскроу — более широкий механизм с участием эскроу-агента и трёхстороннего договора; на вторич рынке чаще применяют аккредитив или сервис безопасных расчётов банка.
Что делать, если банк запросил документы по крупной комиссии?
Ответьте в срок и по существу: приложите договор с клиентом, акт оказанных услуг, отчёт агента, документы по объекту и подтверждение источника средств у покупателя. Если операции приостановлены, проверьте свой уровень риска по ИНН на платформе «Знай своего клиента» Банка России, а при несогласии с решением подайте обращение в межведомственную комиссию при регуляторе.
Как меняется спрос клиентов и что важно предложить агентству?
Клиенты всё чаще приходят с одобренной ипотекой: программа «Семейная ипотека» продлена до 31 декабря 2030 года, а с 1 октября 2026 года ставка и максимальная сумма кредита зависят от числа детей и региона — от 2% и 10 млн ₽ для семей с пятью и более детьми до 10% и 6 млн ₽ для семей с одним ребёнком в большинстве регионов. Для агентства это больше сделок с банковским сопровождением, аккредитивами и электронными расчётами, поэтому счёт лучше открывать в банке, который оформляет такие операции быстро.
Источники информации
При подготовке статьи использованы официальные государственные ресурсы. Коротко о том, что именно мы взяли из каждого источника и о чём эта страница:
Росфинмониторинг: постановка и снятие с учёта. Перечень организаций и ИП, подлежащих постановке на учёт, включая оказывающих посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимого имущества, и порядок, установленный постановлением Правительства РФ от 27.01.2014 № 58.
Росфинмониторинг: информационное сообщение от 06.03.2026. О приказе от 26.01.2026 № 13: с 10 марта 2026 года установлена обязанность представлять сведения об операциях по сделкам с недвижимостью свыше 5 млн ₽, подача сведений начинается с 1 апреля 2026 года по форме ФЭС 1-ФМ с кодом вида операции 8002.
Росфинмониторинг: информационное письмо от 12.05.2021 № 62. Разъяснение обязанностей риелторов как субъектов 115-ФЗ: постановка на учёт до начала деятельности, правила внутреннего контроля, специальное должностное лицо, обучение, идентификация клиентов, ежеквартальные проверки и сообщение о подозрительных операциях.
Банк России: финансирование долевого строительства. Правила расчётов через счета эскроу, страховая защита средств до 10 млн ₽, требования к уполномоченным банкам (постановление Правительства РФ от 18.06.2018 № 697) и механизм эскроу при строительстве индивидуальных жилых домов, действующий с 1 марта 2025 года. Отдельно — Единая информационная система жилищного строительства под операторством ДОМ.РФ, где публикуются данные о застройщиках и строящихся объектах.
Минфин России: утверждены изменения в программу «Семейная ипотека». Сроки действия программы до 31 декабря 2030 года и новые условия с 1 октября 2026 года: дифференцированные ставки и максимальные суммы кредита в зависимости от числа детей и региона.
ФНС России: как исчислять НДС предприятиям общепита и порог доходов на УСН. Свод изменений 2026 года: базовая ставка НДС 22%, порог дохода 20 млн ₽ для уплаты НДС на УСН, пониженные ставки 5% и 7%; отдельная новость ФНС подтверждает сохранение порога 20 млн ₽ до 2029 года.
ФНС России: размер фиксированных страховых взносов для ИП и сообщение ФНС о новых правилах расчёта взносов с 2026 года. Фиксированные взносы ИП — 57 390 ₽ и 1% с дохода свыше 300 000 ₽; предельная база 2 979 000 ₽, тарифы 30% и 15,1%, условия пониженного тарифа 15% для МСП из приоритетных отраслей и полуторакратный МРОТ — 40 639,5 ₽; перечень ОКВЭД утверждён распоряжением Правительства РФ от 27.12.2025 № 4125-р.
Минтруд России: повышение МРОТ с 2026 года. Размер минимальной оплаты труда с 1 января 2026 года — 27 093 ₽ в месяц; основание — Федеральный закон от 28.11.2025 № 429-ФЗ.
Налог на профессиональный доход — ФНС России. Ставки 4% и 6%, лимит дохода 2,4 млн ₽ в год, запрет на наёмных работников; ограничения по доходам от бывшего работодателя — в разъяснении ФНС.
Патентная система налогообложения — ФНС России. Закрытый перечень видов деятельности, в отношении которых применяется патент, ограничение по средней численности работников — не более 15 человек, состав налогов, которые заменяет патент.
Платформа «Знай своего клиента» — Банк России. Группы риска клиентов, гарантии для «зелёной» группы, порядок проверки по ИНН и обжалования решений; сервис проверки — по ссылке.
Система страхования вкладов — Финкульт.инфо, проект Банка России. Размер возмещения 1,4 млн ₽ по обычным счетам, повышенное возмещение до 10 млн ₽ по счетам эскроу для сделок с недвижимостью и распространение защиты на счета ИП и малых предприятий из реестра МСП.
Материал подготовлен экспертами сервиса Банкпрофи ру. Требования финансового мониторинга, тарифы банков и условия ипотечных программ меняются, поэтому перед сделкой сверяйте цифры на сайтах регуляторов и в обслуживающем банке.
Чем деньги в недвижимости отличаются от других отраслей
Нужен ли расчётный счёт риелтору, работающему в одиночку?
