Что такое ипотека?
Ипотека — это долгосрочный кредит на покупку недвижимости, прежде всего жилья. Суть ипотеки в том, что банк оплачивает за вас покупку квартиры или дома, а вы постепенно возвращаете долг с процентами. При этом купленное жильё остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита.
Взять ипотеку непросто: придётся внести первоначальный взнос (обычно не менее 15–20%), иметь стабильный доход и документально его подтвердить, а также застраховать приобретаемое жильё и, возможно, свою жизнь. Процентная ставка по ипотеке выше, чем по многим западным кредитам, зато в России это один из немногих способов купить своё жильё. Ипотека сегодня — обычное явление: значительная часть сделок покупки квартир проходит с помощью ипотеки, а банки постоянно разрабатывают новые программы. Появилась даже возможность оформить ипотеку онлайн — об этом мы расскажем далее.
Плюсы ипотеки
Многие семьи сейчас рассматривают покупку в ипотеку, потому что это даёт ряд преимуществ:
Покупка жилья здесь и сейчас. Главное преимущество ипотеки — возможность сразу стать собственником квартиры. Ипотека на жильё позволяет приобрести жильё без многолетних накоплений — вы сразу заезжаете в свою квартиру, а не платите годами чужую аренду.
Улучшение жилищных условий. Благодаря ипотеке можно расширить жильё или переехать из арендованной квартиры в собственную. Сделав покупку в ипотеку, вы уже живёте в лучших условиях, нежели были бы при накоплении суммы всеми силами.
Льготы и господдержка. Существуют специальные программы ипотеки с пониженной ставкой (льготная, семейная и другие). Многие банки ипотеку с господдержкой предлагают по ставке 6–9% годовых, что значительно ниже рыночных процентов. Кроме того, государство стимулирует покупателей жилья — можно получить налоговый вычет до 13% от суммы кредита и уплаченных процентов.
Инвестиция в недвижимость. Покупая квартиру в ипотеку, вы вкладываете деньги в свой актив, а не зачисляете их в чужой карман. Недвижимость с годами имеет склонность дорожать в номинальном выражении, поэтому часть переплаты может скомпенсироваться ростом цен на рынке жилья. К тому же квартиру в любое время можно сдать в аренду и частично погашать платеж за счёт арендного дохода.
Минусы ипотеки
Конечно, ипотечный кредит имеет и серьёзные недостатки:
Переплата и высокий процент. За долгие годы вы заплатите банку значительную сумму в виде процентов по ипотеке. Чем длиннее срок кредита и выше ставка, тем больше будет переплата. При ставке 10%–12% годовых за 20–30 лет вы можете заплатить банку почти столько же, сколько стоила квартира. Ставки по ипотеке на сегодня остаются высокими, особенно по рыночным программам (без господдержки).
Долгий долг и нагрузка на бюджет. Ипотеку приходится выплачивать по десятилетия, что означает повышенную долговую нагрузку на ваш бюджет на долгие годы. Ежемессячный платёж по ипотеке — это некоторая финансовая ноша, которую нужно выдерживать каждый месяц. Это ограничивает ваши финансовые возможности: меньше свободных средств на другие цели, меньше возможностей откладывать или взять ещё один кредит.
Риск потерять жильё. Жильё, купленное в ипотеку, находится в залоге у банка, поэтому при неспособности платить вас могут лишить квартиры. Если вы не будете вовремя вносить платежи, банк в крайнем случае отберёт залоговую недвижимость. Это может привести к лишению своего дома и значительным ущербом для кредитной истории.
Первоначальный взнос и расходы на оформление. Собрать 15–20% от цены квартиры для первого взноса под ипотеку может оказаться непосильным. Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса? Почти нет: банки дают такие ипотеки лишь в редких программах или с залогом другого жилья. К тому же оформление и сделка требует расходов: оценка недвижимости, страховка, нотариус, госпошлины — всё это тоже ложится на покупателя.
Например, расчёт ипотеки покажет масштаб переплаты:
Параметр | Значение (пример) |
Сумма кредита | 4 000 000 руб. |
Срок кредита | 20 лет |
Процентная ставка | 10% годовых |
Ежемесячный платёж | ~38 600 руб. |
Общая сумма выплат | ~9 260 000 руб. |
Переплата | ~5 260 000 руб. (≈131% от суммы кредита) |
Подводные камни ипотеки
При оформлении ипотеки стоит внимательно изучить условия банка и договор. Вот на что нужно обратить внимание:
Временно низкая ставка. Если вам предлагают ипотеку под необычно низкий процент, проверьте, на всё ли срок это условие. Часто промооферты предусматривают первые 1–2 года пониженную ставку (или до ввода дома в эксплуатацию), а затем процент по ипотеке повысится до рыночного.
Обязательные страховки. Банк по умолчанию требует застраховать купленное жильё от рисков повреждения, а иногда настаивает на оформлении страховки жизни заёмщика. Если отказаться, банк может повысить ставку по кредиту.
Плавающая ставка. В отдельных программах ставка после нескольких лет может быть привязана к ключевой ставке ЦБ. Это значит, что при росте ключевой ваш ежемесячный платёж тоже вырастет. Залагайте запас по бюджету на случай повышения ставок.
Продажа квартиры в залоге. Если вам понадобится продать жильё, купленное в ипотеку, это возможно, но потребует дополнительных мер. Придётся погасить долг до сделки либо просить банк об разрешении сделки. Это усложняет и замедляет продажу.
Как оформить ипотеку
Процедура получения ипотеки в банке включает несколько шагов. Ниже приведёна общая схема, как выгодно взять ипотеку на жильё:
Оцените бюджет и накопите первый взнос. Реалистично оцените, какую сумму вы можете позволить себе платить ежемесячно. Погашение ипотеки не должно исчерпывать ваш доход — рекомендуется, чтобы платёж не превышал 30–50% от дохода. Заранее накопите сумму на первоначальный взнос.
Сравните банки и выберите программу. Внимательно изучите условия, какие банки предлагают ипотеку на рынке. Сравните процентные ставки по ипотеке на сегодня, требования к заёмщикам, сумму взноса и прочие условия. В разных банках ипотека оформляется с разными нюансами, поэтому стоит выбрать там, где условия наиболее выгодные. Вы можете воспользоваться сервисами финмаркетов, где сразу видно, в каком банке ипотека по какой ставке доступна.
Подайте заявку. Когда вы выбрали банк и программу, подготовьте необходимые документы (паспорт, справки о доходах и т.д.) и подайте заявку. Сейчас многие банки дают возможность оформить ипотеку онлайн (на сайте или через мобильное приложение), это упрощает получение кредита.
Дождитесь одобрения и оформите сделку. Банк рассмотрит вашу заявку и вынесет решение. После позитивного ответа вам нужно будет заключить договор с банком и договор купли-продажи жилья с продавцом. Деньги перечисляются продавцу вашей недвижимости, и вы стаёте собственником жилья. Не забудьте зарегистрировать права собственности с отметкой об ипотеке (это делается в Росреестре).
Платите кредит и рассмотрите рефинансирование. Получив жильё, не забудьте вовремя вносить ежемесячные платежи по графику. Если в будущем ставка по ипотеке снизится, вы можете переоформить заём на новых условиях (рефинансирование). Это поможет уменьшить платёж или сократить срок оплаты.
